Istnieją miejsca, do których nie chciałbym nigdy trafić. Przez długi czas myślałem, że na pierwszym miejscu jest więzienie, a na drugim szpital. Okazało się, że znalazłem konkurenta, któremu blisko do deklasyfikacji wspomnianych przeciwników. Mowa o tzw. luksusowych mikroapartamentach, które są owocem byle jakiej pracy patodeweloperki. Co kryje się pod tą nazwą i dlaczego to duże zagrożenie dla rynku nieruchomościowego w Polsce?
Patodeweloperka – czy istnieje konkretna definicja?
Patostreamy, patocelebryci i patodeweloperka. Krętactwo da się odnaleźć już na coraz większej liczbie płaszczyzn życia codziennego. Patodeweloperka zajmuje w moim rankingu jednak zaszczytne, pierwsze miejsce. Jest wyjątkowo przerażająca, a najgorsze w niej to, że wycelowana jest w zwykłych szarych mieszkańców, którzy często z niemałym wysiłkiem wiążą koniec z końcem.
Czym jest więc patodeweloperka? Żartobliwo-złośliwym określeniem dla niesprawiedliwych, często nielegalnych działań podejmowanych przez ludzi zajmujących się komercyjną budową nieruchomości. Określenie to powstało poprzez połączenie dwóch słów:
- patologia – w tym kontekście nieprawidłowość w zakresie życia społecznego;
- deweloper – osoba prowadząca biznes związany z nieruchomościami.
Chodzi tutaj przede wszystkim o śmiech, ale przez łzy. Patodeweloperzy żerują na ludziach, bazując na tym, że wartości mieszkań wzrastają z roku na rok, w czym widzą świetną okazję na dodatkowy zarobek. Podnoszą ceny swoich nieruchomości, przy jednoczesnym obniżaniu ich standardu, metrażu czy jakości wyposażenia.
Chociaż nie istnieje żadna oficjalna definicja, pojęcie „patodeweloperka” stało się nadzwyczaj popularne w ciągu ostatnich kilku lat. Malutkie mieszkania (poniżej 20 metrów kwadratowych), które nie mają nawet kuchni, wystawione na sprzedaż lub wynajem w cenach, które przyprawiają o zawrót głowy, stały się istotnym problemem, który pokazuje, jak bardzo kuleje polskie prawo.
Ile metrów minimalnie może mieć mieszkanie przeznaczone do zamieszkania przez ludzi?
Polskie prawo stanowi, że mieszkania znajdujące się na rynku deweloperskim muszą mieć przynajmniej 25 metrów kwadratowych. Mimo tego zapisu prawnego, w rzeczywistości okazuje się, że liczne portale ogłoszeniowe zalane są ofertami sprzedaży mieszkań, których metraż często nie przekracza nawet… 13 metrów kwadratowych. Pewnie zastanawiasz się, jak to jest możliwe. Sam długo nad tym rozmyślałem. Zanim jednak odpowiem na pytanie, zamieszczę ciekawą informację. Istnieją pewne zalecenia co do wielkości kojców dla psów. Rasy, które mają:
- poniżej 50 cm w kłębie;
- od 50 do 65 cm w kłębie;
- powyżej 65 cm w kłębie;
powinny dysponować odpowiednio metrażem 9, 12 i 15 metrów kwadratowych. Prawdę mówiąc, nie wiem, ile dokładnie ma przeciętny człowiek w kłębie, ale jestem przekonany, że więcej niż 50 cm.
Wracając i odpowiadając na pytanie – jest to możliwe, bo patodeweloperzy są cwani i potrafią obchodzić wymogi prawne jak nikt inny. Nie budują mieszkań, ale tzw. moduły. A wymóg co do ich wielkości nie jest nigdzie zdefiniowany. Jeśli Polak chce, to potrafi.
Długi korytarz i nic więcej – najgorsze przykłady patodeweloperki
Wyobraź sobie, że budzisz się rano w swoim module. Masz ochotę na śniadanie, więc jedną ręką sięgasz po potrzebne składniki do lodówki, a drugą włączasz swoje jedyne pole grzewcze w kuchence – obie czynności wykonujesz, nadal leżąc w łóżku. Pora rozprostować kości, to znaczy na tyle, ile to możliwe, bo sufit jest tak nisko, że uniemożliwia Ci pełne wyprostowanie. Dzisiaj jest Twój dzień wolny, więc masz dla siebie chwilę, aby się zrelaksować. Po zjedzeniu śniadania, siedząc po turecku, nachodzi Cię ochota na papierosa. Wykonujesz jeden krok do okna, aby je uchylić. Czeka na Ciebie niesamowity widok, oddalona o 30 centymetrów ściana sąsiedniego budynku.
Brzmi jak scenariusz nieśmiesznego, futurystycznego skeczu? Mam dla Ciebie złą wiadomość, takie rzeczy już się dzieją. Istnieją całe osiedla pełne lokali nazywanych mikrokawalerkami. Przygotowałem specjalną listę najgorszych przykładów patodeweloperki nieruchomościowej, o których powinieneś wiedzieć już teraz.
Mikrokawalerka o powierzchni 2,5 metra kwadratowego
Tak, to nie błąd, przecinek nie został postawiony przypadkiem. W Koszalinie znalazł się inwestor, który podzielił się w sieci projektem swojego nowego osiedla. Najmniejsze dostępne tam lokale mają metraż 2,5 metra kwadratowego. O 0,5 metra kwadratowego mniej, niż wynosi wymagana wielkość celi więziennej. Rekord, z którego nie można być dumnym.
Jest to moduł dwupiętrowy. Na dole znajduje się łazienka oraz kuchnia, oddzielone od siebie drzwiami przesuwnymi, a na górze materac oraz okno. I to tyle.
Korytarz za ćwierć miliona złotych
405 tysięcy złotych, z czego ponad połowa za sam korytarz niewiarygodnych rozmiarów – przykład, od którego wszystko się zaczęło. Mieszkanie, które stało się sławne dzięki uprzejmości Jana Śpiewaka. W 2020 roku zamieścił on na swoim profilu w portalu społecznościowym informację o tym, że w Poznaniu udało mu się znaleźć mieszkanie, które jest przykładem tego, że deweloperzy w Polsce zmierzają w złą stronę.
Post wywołał ogromne oburzenie i nic w tym dziwnego, bo Śpiewak zamieścił w nim plan całego 49-metrowego mieszkania, w którym ponad połowę metrażu stanowił sam długi i ciasny korytarz.
Kąty proste i okna? A na co to komu?
Kolejny przykład, który znaleźć można we wszystkich miastach Polski. Deweloperzy projektują mieszkania, w których czasami nie znajduje się ani jeden kąt prosty. Jego brak oznacza, że sensowne umeblowanie takich pomieszczeń jest… co najmniej trudne. A, prawie bym zapomniał, nie ma też w nich prawie żadnych okien, a warto pamiętać, że brak dostępu do naturalnego światła często powoduje problemy z naturalnym rytmem dobowym.
Jak patodeweloperka udaje, że nią nie jest? Mikroapartamenty i luksusowe kawalerki
Cynicy mówią, że jak wygląda patodeweloperka dowiedzą się dopiero ci, którzy mają ją tuż przed nosem. To dlatego, że inwestorzy są niezwykle uzdolnieni retorycznie. Szkoda jedynie, że zdają się wykorzystywać umiejętności wyłącznie sofistyczne, bo ich twierdzenia maskują jedynie nieprawdziwość przedstawianych przez nich tez.
Jak patodeweloperzy udają, że wcale nimi nie są, a ich mieszkania są całkowicie normalne? W tym celu:
- Używają prestiżowych nazw – modułu nie nazywają modułem, ale mikrokawalerką; kochają używać słów takich jak: luksusowy apartament, villa i aneks kuchenny;
- Zakłamują wymiary mebli – na przedstawianych przez nich rysunkach wydaje się, że mieszkania są pojemne; w rzeczywistości okazuje się, że wklejone w zdjęcia meble są pomniejszone, często nawet o połowę ich rzeczywistych rozmiarów;
- Przerabiają grafiki reklamowe – gdy w okolicy osiedla (a często nawet na jego terenie) znajduje się np. elektrownia, to patodeweloperzy stwierdzają, że… nie ma sensu zamieszczać jej w reklamach stworzonych za pomocą grafiki komputerowej. Przecież nikomu nie będzie przeszkadzać, prawda?
- Robią flipy – kupują stare mieszkania, remontują je po kosztach, a potem odsprzedają jako „odświeżone”. Niestety, najczęściej wykonywane prace tworzą jedynie nowe problemy, które stają się utrapieniem dla nowych mieszkańców często już tego samego roku, w którym następuje przekazanie kluczy do domu.
Zagrożenia płynące z patodeweloperki
W internecie zdarza się przeczytać opinie broniące patodeweloperki. Do najczęściej powtarzających się komentarzy należy: „patodeweloperzy istnieją na rynku nieruchomości dlatego, że ludzie są chętni kupować ich mieszkania”. Cóż, te osoby, jak widać, nie zdają sobie sprawy z tego, że na bezrybiu i rak ryba.
Ludzie kupują mikrokawalerki i inne wymysły branży nieruchomości dlatego, że są na to skazani. Najczęściej ich wyborem jest:
- żyć nadal z rodzicami (o ile ich nadal mają i są w dobrych relacjach);
- płacić ogromne pieniądze za wynajem mieszkania (należącego najprawdopodobniej do patodewelopera), które nigdy nie będzie ich;
- mieszkać pod mostem.
Nie są to ciekawe alternatywy, prawda? Patodeweloperzy doskonale wiedzą o tym, że niektórzy po prostu nie mają innego wyboru i wezmą cokolwiek, co mieści się w ich budżecie. A w ten sposób nakręca się spirala dalszej patologii, a ryzyko zagrożeń płynących z patodeweloperki narasta każdego miesiąca.
Zajmowanie przestrzeni
Zjawisko dosyć oczywiste, o których zdaje się zapominać wiele zwolenników patodeweloperki. Tam, gdzie powstają bezsensowne osiedla, nie powstaną te sensowne. Każda przestrzeń, na której budowane są ciasne lokale użytkowe, to przestrzeń, która nie będzie mogła być użyta do tworzenia prawdziwych budynków mieszkalnych. A że w dużych miastach Polski jest już ciasno, to żaden sekret.
Na świecie ludzi przybywa każdego dnia. W tym momencie nasze polskie społeczeństwo starzeje się i podejrzewam, że przyczyn takiego stanu rzeczy jest bardzo dużo. Osobiście uważam, że jedną z nich jest kwestia zagospodarowania przestrzennego. Gdybym był nadal młodym człowiekiem, to nie wiem, czy chciałbym tworzyć rodzinę w miejscu, w którym nie czułbym się bezpiecznie na myśl o posiadaniu dzieci, m.in. z powodu niebezpiecznie ciasnej zabudowy mieszkaniowej.
Niebezpieczne konstrukcje
Problem nadmiernej koncentracji zabudowy? W patodeweloperce chodzi przede wszystkim o maksymalizację zysków, co oznacza, że inwestorom opłaca się stawiać poszczególne bloki na osiedlu blisko siebie. Zdecydowanie zbyt blisko siebie. Często dochodzi do sytuacji, w których sąsiedzi mimowolnie zaglądają posiadaczom balkonów do wnętrza mieszkania. Gospodarstwo domowe powinno być miejscem, w którym mieszkaniec jest w stanie się zrelaksować i spędzać chwile w sposób intymny, a nie przejmować się tym, że jego prywatność jest zagrożona przez spontaniczne spojrzenia.
Jak bardzo ważne jest zachowanie odpowiedniego dystansu społecznego, pokazała pandemia COVID-19. W przypadku, w którym zachorowałaby jedna osoba mieszkająca w bloku należącym do patodewelopera, mogłoby dojść do sytuacji, gdzie wszyscy mieszkańcy osiedla musieliby zostać objęci kwarantanną. Innym scenariuszem powodującym ogromne zagrożenie jest pożar. Jedna iskra, wywołana usterką w aneksie kuchennym, (a nie wierzę, że np. we wszystkich modułach te są zainstalowane zgodnie z przepisami) z łatwością sprawiłaby, że spłonęłoby całe osiedle.
Na tym jednak nie koniec. Do innych niebezpiecznych konstrukcji zaliczają się place zabaw składające się z jednej huśtawki, umieszczonej m.in. tuż obok rozdzielnicy elektrycznej lub ruchliwej drogi. Sam już nie wiem, czy patodeweloperzy mają zbyt bujną wyobraźnię, czy nie mają jej wcale.
Czy istnieje sposób, aby powstrzymać patodeweloperkę?
W tym zagadnieniu nie jestem specjalistą, więc nie będę w stanie udzielić jednoznacznej odpowiedzi. Wydaje mi się jednak, że dobrym krokiem byłoby usprawnienie systemu prawnego w naszym kraju, a co nawet ważniejsze, robić to na bieżąco.
Patodeweloperem się jest, a nie bywa – inwestorzy już zawsze będą szukać nowych rozwiązań, które pozwolą im zarobić więcej mniejszym kosztem. Dlatego tak bardzo istotne jest, aby organy władzy sprawdzały podejrzane praktyki biznesowe w sposób regularny i zapobiegały im najwcześniej, jak jest to tylko możliwe.
Drugi sposób, który mi przychodzi do głowy, to przeczekanie sytuacji i niekupowanie cel więziennych, sprytnie ukrytych pod nazwą mikrokawalerki. Ten jednak wydaje mi się nierealny i niemożliwy do zastosowania, m.in. z powodów, które wymieniłem już wcześniej (brak sensownej alternatywy).
Trzeci to dalsze naświetlanie problemu. Być może, prędzej czy później, dojdzie do rządowego prześwietlenia wszystkich inwestycji deweloperskich na terenie naszego kraju, a wtedy cała patologia zostanie obnażona, dzięki czemu reszta społeczeństwa zostanie ostrzeżona.
A Ty? Masz jakieś pomysły? A może uważasz, że określenie patodeweloperka jest określeniem niesprawiedliwym, godzącym w dobre imię biznesmenów i przedsiębiorców? Z chęcią przeczytam inne stanowiska w tej sprawie!
